前回の「土地の価格について（前編）」から随分時間が空いてしまいましたが、今回は実際に取引される地価（実勢価格）はどのように決められているかをお話します。

まず伝統的に使われている売却査定方法として、「近所の土地がいくらで売れたか（成約事例）を調べ、類推して求める」という方法で、「取引事例比較法」と言われています。当社のエリアも含め、地方の大半はこの方法で地価が査定されていると思います。

他の査定方法として、「貸したらどれくらいの賃料をもらえるか考え、不動産運用の利回りから計算する」方法で、都市部など住宅やオフィスビルを貸して利益が出やすい地域で使われる「収益還元法」があります。

不動産鑑定士の人にも話を聞いたことがありますが、「色々な方法で求める市場価格は論理的には一致するはずだが、現実にはそうはいかない。同じ土地について２人の不動産鑑定士が調査すると、ぴったり一致することは皆無に近い。」と話していました。

駅からの距離や地形、日当り、高低差、接道状況、近隣の問題など、全く同じ条件の土地は二つとありませんし、当然ながら、最終的には土地所有者が金額を決定しますので、早く売りたければ安くなることもありますし、高くてもどうしても買いたい人もいるでしょう。つまり、多くの人が同じ銘柄を売買する株式等と違い、１つの土地を買えるのは１組の買手に限られ、一対一の交渉で価格が決まります。

前回のコラムの土地の一物四価（基準地価を含めると五価）について述べましたが、上記のように同じ土地が二つとないからこそ、何種類もある地価が売買の際役立つのかもしれません。

昨今は宅建協会の業者専用サイトの成約事例検索や地価マップ等があり、パソコン上でどのような業者でも簡単に成約事例を入手出来る時代になりましたが、パソコンが不動産業界で普及してきたのはこの１０数年程度です。当社におきましては、会長の時からの３０年以上の過去の売買データがあります。やはり土地は地元の業者が活きた情報と相場勘を持っていると言えるでしょう。私は時代が変わってもそういったアナログな感覚を今後も大事にしていきたいと思っております。

「二日市不動産の新星！」星野の熱の入った物件紹介の後は、ちょっとコーヒーブレイク！ということで、今回から「二日市不動産のほっこりコラム」というコーナーを新設しました。

記念すべき第一回は「土地の価格について」です。「不動産取引は初めて」というお客様は多いと思いますので、専門用語ではなく分かりやすい言葉でご説明します。

当社に来られる土地探しのお客様にもよく説明させて頂きますが、土地の価値「地価」は、一般的な商品と違って「定価」がありません。同じ土地でも様々な値段の付け方があります。土地を購入したり、相続したりするときには何を目安にすれば良いのか？まずは地価の基本を知りましょう。
 
地価は「一物四価」と言われています。一物四価とは・・・次の①～④のように１つの土地に４つの価格があるという意味です。

①公示地価 ・・・ 地価公示法に基づいた、毎年１月１日の地価で、国土交通省が３月１日に公表します。不動産鑑定士の鑑定評価に基づき土地鑑定委員会が決定します。又、公示地価の補助的な役割を果たしている「基準地価（都道府県が毎年７月１日の地価を９月に公表する）」という価格もあり、いずれも一般の土地取引価格の目安とされています。

国土交通省は、土地の「正常な価格」を表すと言っています。つまり、売り手には買い手にも特別な事情がなく、需要と供給だけで地価が決まるとしたら、いくらになるかという意味です。

（昨年度の９月は震災後初の基準地価の発表が注目を集めていましたね。）

②路線価 ・・・ 国税庁が調べた毎年１月１日の地価で、７月に公表されます。相続税算定の基準となる価格で、公示地価の８０％を目標に決定されています。

③固定資産税評価額 ・・・ 市町村が調べた毎年１月１日の地価で、基本的に３年に１回見直されます。公示地価の７０％を目標に決定されています。

④実勢価格 ・・・ お待たせしました。皆さんがよく「地価相場」と呼んでいる値段です。過去に実際に行われた取引価格のことです。実際に市場（マーケット）において成立した価格ですので、マーケットプライスとも呼ばれます。この価格は当然売主（または買主）の主観が入りますので様々です。

次回は、売却査定の際どのように価格が決められているのかについてお話します。